В силу чч. 9, 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 171 Закона о защите конкуренции, т.е. по результатам проведения конкурса или аукциона.
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Такими правилами наряду со ст. 171 Закона о защите конкуренции являлись положения ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013 г.), в соответствии с которыми до 01.07.2015 г. разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в чч. 1 и 3 ст. 171 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015 г. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. вне процедуры торгов, было возможно только по правилам чч. 1 и 3 ст. 171 Закона о защите конкуренции.
Преимущественное право аренды
В силу чч. 9, 10 ст. 171 Федерального закона “О защите конкуренции” преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 указанной статьи, т.е. по результатам проведения конкурса или аукциона.
Судебная практика
Обществом и уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в 2004 году заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, сроком на 5 лет. В 2009 году дополнительным соглашением срок договора продлен до 01.07.2015 г.
В 2014 году за государственным унитарным предприятием зарегистрировано право хозяйственного ведения на указанное помещение. Письмом от 31.03.2015 г. предприятие уведомило общество о расторжении договора аренды.
Решением антимонопольного органа предприятие признано виновным в нарушении ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ “О защите конкуренции” ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения на новый срок, предприятию предписано заключить с обществом договор аренды на новый срок.
Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения и предписания антимонопольного органа недействительными.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из того, что по истечении срока действия договора аренды государственного или муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, арендодатель не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, в заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации) без проведения конкурса, аукциона (при одновременном соблюдении условий о сроке и порядке определения размера арендной платы, предусмотренных ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции), за исключением случаев, прямо предусмотренных в ч. 10 указанной статьи.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и удовлетворила заявление предприятия, признав решение и предписание антимонопольного органа недействительными, по следующим основаниям (№ 305-КГ17-2739).
В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 г. № 144-ФЗ ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013 г. В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 01.07.2015 г.), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным чч. 9-11 ст. 171 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (ч. 41 ст. 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды в 2004 году был заключен обществом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 171 Закона о защите конкуренции. Являясь субъектом малого предпринимательства, общество реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 г. без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные ст. 53 Закона о защите конкуренции. Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 171 Закона о защите конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено. На основании вышеизложенного действия предприятия по отказу в реализации права общества (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок являются законными и обоснованными.
